Ein Prekarium ist in Österreich eine Form der Nutzungsüberlassung einer Wohnung oder eines Grundstücks auf Widerruf. Es handelt sich dabei nicht um einen klassischen Mietvertrag, sondern um eine widerrufbare Leihe, bei der der Eigentümer (Prekarist) dem Nutzer (Prekaristen) die Nutzung des Objekts lediglich auf unbestimmte Zeit und ohne formelle Mietrechte gestattet. Das bedeutet, dass der Eigentümer jederzeit die Rückgabe der Wohnung oder des Grundstücks verlangen kann.
Rechtliche Grundlage – Gesetzliche Regelung
Das Prekarium ist im österreichischen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) verankert, wobei es dort keine ausdrückliche Regelung wie beim Mietrecht gibt. Die Nutzung des Objekts wird auf Grundlage einer einfachen Nutzungsvereinbarung gewährt.
Keine Mieterschutzrechte
Im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen sind Prekariums-Nutzungen vom Mietrecht ausgeschlossen. Dadurch hat der Nutzer keinen Kündigungsschutz oder andere Mieterschutzrechte.
Charakteristika eines Prekariums
- Widerrufbarkeit: Der Eigentümer kann die Überlassung jederzeit und ohne Grund widerrufen. Im Vergleich zu Mietverträgen, die meistens Kündigungsfristen und Bedingungen beinhalten, ist ein Prekarium flexibel zugunsten des Eigentümers gestaltet.
- Unentgeltlichkeit: In der Regel ist das Prekarium unentgeltlich, also ohne Mietzins. Falls doch ein Entgelt verlangt wird, könnte dies im Einzelfall als Mietverhältnis interpretiert werden.
- Keine Rechte auf Mängelbeseitigung oder Erhaltung: Da es kein Mietverhältnis ist, bestehen keine Ansprüche auf Reparaturen, Mängelbeseitigung oder Instandhaltung.
Vor- und Nachteile eines Prekariums
Vorteile:
- Flexibilität: Für beide Seiten, besonders für den Eigentümer, da die Nutzung schnell widerrufen werden kann.
- Kostenersparnis: Oft entgeltfrei, was für den Nutzer vorteilhaft sein kann.
Nachteile:
- Unsicherheit: Da die Nutzung jederzeit widerrufbar ist, bietet ein Prekarium dem Nutzer keine langfristige Sicherheit.
- Keine Mieterschutzrechte: Der Prekarist hat keinen Anspruch auf Kündigungsschutz oder andere Rechte, die normalerweise Mieter in Österreich haben.
Abgrenzung zum Mietvertrag
Im Gegensatz zu einem klassischen Mietvertrag, bei dem Mietrecht zur Anwendung kommt, gibt es im Prekarium keine typischen Mieterschutzbestimmungen. Sobald regelmäßig ein Mietzins bezahlt wird oder längere Nutzungszeiten vereinbart sind, kann der Vertrag als Mietverhältnis gelten und damit dem Mietrecht unterliegen.
Widerruf des Prekariums
Der Eigentümer kann das Prekarium jederzeit widerrufen, ohne einen bestimmten Grund anzugeben oder eine Frist einzuhalten. Der Nutzer muss das Objekt dann umgehend räumen. In der Praxis wird oft eine kurze Frist zur Räumung eingeräumt, aber dies ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und bleibt im Ermessen des Eigentümers.
Praktische Anwendungsfälle
Prekariumsverträge werden häufig in familiären oder freundschaftlichen Kontexten genutzt, z. B. wenn ein Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus unentgeltlich an Verwandte oder Freunde überlässt. Auch bei Unternehmen oder staatlichen Organisationen werden manchmal Prekaria genutzt, z. B. wenn Räume vorübergehend, ohne feste Mietvereinbarung, zur Verfügung gestellt werden.
Fazit
Ein Prekarium kann eine praktische Lösung sein, wenn eine kurzfristige und flexible Nutzung einer Immobilie gewünscht wird. Für Personen, die eine langfristige Wohnsicherheit suchen, ist ein klassischer Mietvertrag jedoch die deutlich bessere Option, da dort Kündigungsschutz und andere Rechte bestehen, die ein Prekarium nicht bieten kann.
