Wozu wird die Kaution hinterlegt?
Die Kaution nutzt dem Vermieter zur Absicherung der aus dem Mietvertrag künftig entstehenden Ansprüche (sohin Ansprüche, die in irgendeinem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen). Meist handelt es sich daher um die Absicherung gegen Mietzinsrückstände und um die Abdeckung von durch den Mieter verursachten Schäden.
Üblicherweise verlangen Vermieter eine Mietkaution in Höhe von drei Brutto-Monatsmieten. Die Obergrenze wurde vom Obersten Gerichtshof bei sechs Brutto-Monatsmieten angesetzt. Wird von dir als Mieter mehr Geld gefordert, kannst du dich auf diesen Beschluss beziehen und den Vermieter auffordern, den Betrag auf die gesetzlich geregelte Maximalhöhe abzusenken. Wenn die Mieten im Laufe der Jahre erhöht werden, kann die Kaution normalerweise nicht nachträglich angehoben werden, sofern das nicht im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde.
Der Mieter ist nicht berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen oder vom Vermieter zu verlangen, bestehende Forderungen aus der Kaution zu begleichen. Der Mieter darf sohin auch nicht in den letzten Monaten vor Ende des Mietverhältnisses die Zahlung des Mietzinses unterlassen und auf die Kaution verweisen!
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes (MRG) existieren für die Kaution mietrechtsspezifische Bestimmungen, diese sind im § 16b MRG geregelt. Für Mietverhältnisse, die nicht dem MRG unterliegen gilt § 16b MRG nicht und gibt es daher keine mietrechtsspezifischen Bestimmungen.
Wichtig ist bei allen Mietverhältnissen, dass die Kaution nur zu erlegen ist, wenn sie (im Mietvertrag) vereinbart ist.
Wie Vermieter die Kaution anlegen müssen
Seit 2009 muss der Vermieter in bar bezahlte oder überwiesene Kautionsbeträge getrennt von seinem Vermögen veranlagen – und zwar zinsbringend bei einem Kreditinstitut in Form von einem Kautionssparbuch. So wird gewährleistet, dass der Mieter die ihm zustehenden Zinsen erhält und die hinterlegte Mietkaution auch dann zurückbekommt, wenn der Vermieter pleitegeht, es handelt sich somit um eine Art Mietkautionsversicherung. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, auf Rückfragen einen Nachweis über die Art der Veranlagung zu liefern. Die Zinserträge darf er freilich nicht einbehalten, sondern sie sind an den Mieter auszuzahlen. Wo das Geld angelegt wird und ob ein fixer oder flexibler Zinssatz gewählt wird, bleibt eine Entscheidung des Vermieters. Hauptsache ist, dass mit dem Geld nicht spekuliert wird.
- Höhe der Kaution: Die gesetzliche Obergrenze für die Kaution beträgt in der Regel drei Monatsmieten (inklusive Betriebskosten), kann aber in manchen Fällen, beispielsweise bei möblierten Wohnungen, höher sein.
- Art der Hinterlegung: Die Kaution kann auf einem Mietkautionskonto bei einer Bank hinterlegt werden.
- Verzinsung: Die Kaution muss verzinst werden. Die Zinssätze werden jährlich von der österreichischen Nationalbank festgelegt.
- Rückzahlung: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter angemessene Zeit, um mögliche Schäden oder ausstehende Beträge zu überprüfen. Wenn keine offenen Forderungen bestehen, muss die Kaution, abzüglich möglicher Schäden, zurückgezahlt werden.
- Rückzahlungsdauer: Die Rückzahlung der Kaution sollte innerhalb eines angemessenen Zeitraums erfolgen, in der Regel innerhalb von sechs Wochen.
- Abzug von Schäden: Der Vermieter darf nur rechtmäßig entstandene Schäden von der Kaution abziehen. Normale Abnutzung und Verschleiß sind nicht von der Kaution abzugsfähig.
- Mängelanzeige: Es ist ratsam, bei Einzug ein sogenanntes „Übergabeprotokoll“ anzufertigen, in dem der Zustand der Wohnung und etwaige Mängel festgehalten werden. Dadurch können Streitigkeiten über Schäden beim Auszug vermieden werden.
- Schriftliche Vereinbarung: Die Details zur Kaution sollten im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden, einschließlich der Höhe, der Hinterlegungsart und der Rückzahlungsmodalitäten.
