Die klassische Hausverwaltung wird oft als reine Interessensvertretung des Eigentümers wahrgenommen, und fühlen sich Mieter sehr oft missverstanden und benachteiligt. Die Erwartung an eine Hausverwaltung sollte jedoch nicht nur die Wahrung der Interessen der Eigentümerschaft, sondern auch die Funktion als Bindeglied zwischen Mieter und Eigentümer.
Im Rahmen der Möglichkeiten sollten die Anliegen der Mieter bestmöglich an den Eigentümer herangetragen werden, die letztgültige Entscheidung liegt aber ausschließlich beim Eigentümer. Als Hausverwalter sind wir stets dazu verpflichtet nach bestem Wissen und Gewissen Empfehlungen im Sinne des Erhalts und Entwicklung der Liegenschaft zu treffen.
Nicht immer herrscht hier nun Konsens zwischen Vorstellung und Wunsch des Mieters und Reaktion des Eigentümers. Als Verwalter haben wir die Möglichkeit frühzeitig deeskalierend auf die Situation einzuwirken und nach gangbaren Lösungen suchen. Oft kann durch ein einfaches Telefonat und eine kurze Erklärung sowohl beim Mieter als auch beim Eigentümer ein Kompromiss erzielt werdenn.
Was sind die Aufgaben einer Hausverwaltung?
Die Antwort auf diese Frage ist nicht ganze einfach, denn was genau eine Hausverwaltung darf und muss bestimmt der Verwaltungsvertrag. Dieser wird im Vorfeld einer Verwaltungsübernahme zwischen Eigentümer und Hausverwaltung abgeschlossen und stellt im Wesentlichen ein genaues Regelwerk für die Verwaltung des Hauses dar.
Der Inhalt dieses Vertrages orientiert sich an den gesetzlichen Grundlagen gemäß des MRGs, Marktgegebenheiten sowie individuellen Vereinbarungen. Im Normalfall wird eine Hausverwaltung versuchen, sämtliche Verwaltungsverträge, somit die Definition von Aufgaben, in möglichst ähnlicher Form abzuschließen. Es kann aber durchaus von Vertrag zu Vertrag zu Besonderheiten kommen und gilt für Haus A nicht das gleiche Regelwerk wie für Haus B.
Im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ist die Hausverwaltung stets zum ordnungsgemäßen Erhalt der allgemeinen Teile der Liegenschaft verpflichtet. Dazu gehört z.B. regelmäßige Begehungen der Liegenschaft, Durchführung von Instandhaltungsarbeiten sowie Sanierungsmaßnahmen, insbesondere wenn Gefahr im Verzug ist. Auch ist es Aufgabe der Verwaltung für den Erhalt von Gemeinschaftsanlage wie dem Aufzug oder Waschküche zu sorgen.
Mietvertragsabschluss, Mietinkasso, Betriebskostenabrechnung, Eigentümerversammlungen und Vertretung des Eigentümers bei Behörden und vor Gericht sind ebenfalls meist Fixpunkte im Aufgabenbereich einer Hausverwaltung. Aber auch hier kann es immer wieder zu Abweichungen kommen.
Verwaltung nach MRG oder WEG?
Wichtig ist auch die Unterscheidung, ob ein Wohngebäude im Alleineigentum nach MRG oder im (schlichten) Miteigentum nach WEG verwaltet wird.
Eine Verwaltung nach MRG bedeutet für die Verwaltung, Weisungsgebundenheit gegenüber einer Person, dem Eigentümer. Bei Liegenschaften, die nach WEG verwaltet werden, z.B. Wohnungseigentumsanlagen, gestaltet sich die Beschlussfassung und Weisung weitaus komplizierter, da nicht nur die Interessen eines Eigentümers, sondern vielleicht sogar die Interessen von 100 Eigentümer zu vertreten sind.
Aufgabe eine Hausverwaltung sollte es jedoch immer sein für ihre Eigentümer und Mieter immer ein offenes Ohr zu haben und lösungsorientiert zu arbeiten.
