Ist eine Sanierungsmaßnahme ordentliche Verwaltung gem. § 28WEG oder vielleicht doch außerordentliche Verwaltung gem. § 29WEG?
Das WEG 2002 definiert den Begriff der Verwaltung nicht, sondern setzt ihn voraus. Verwaltungshandlungen zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsguts. Sie erfordern gemeinschaftliches Vorgehen, weil es um die wohlverstandenen Interessen aller Teilhaber geht
Wir geben einen kurzen Überblick:
Ordentliche Verwaltung – § 28 WEG:
Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung kann man grundsätzlich definieren als „Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen, im Interesse aller Miteigentümer liegen und keine besonderen Kosten verursachen.
Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen gehören auch dann noch zur Erhaltung im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 MRG und somit zur ordentlichen Verwaltung, wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind.
Unter gewissen Umständen kann jedoch auch eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zur außerordentlichen Verwaltung werden.
Selbst der ordentlichen Verwaltung zuzurechnende Erhaltungsarbeiten sind, wenn sie mit außergewöhnlichen Bedingungen oder Maßnahmen verbunden sind, der außerordentlichen Verwaltung zuzurechnen.
Außerordentliche Verwaltung – § 29 WEG:
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung betreffend hauptsächlich Veränderungen gemeinsamer Liegenschaftsteile, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen z.B.:
- Änderungen an der Fassade
- Einbau eines Liftes
- Errichtung einer behindertengerechten Zugangsrampe
- Anbringung eines Werbeschildes, Leuchtreklamen
- Umstellung von Öl/Gas auf Fernwärme bzw. alternative Energiequellen
- Schaffung von Autoabstellplätzen im Hof
In der Praxis steht man sehr oft vor dem Problem der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung
Unsere Empfehlung: „Im begründeten Zweifelsfall soll der Verwalter bei der Übermittlung der Beschlüsse beide Anfechtungsvarianten anführen.“
Zur Sicherheit sollte der Verwalter vor Umsetzung des Beschlusses jegliche Anfechtungsfrist auch wirklich abwarten.
Besondere Vorsicht ist bei Maßnahmen geboten die Einstimmigkeit verlangen zB:
- Abschluss/Beendigung von Bestandsverträgen mit Miteigentümern
- Wesentliche Änderung der Zweckbestimmung (Umbau einer Werkstätte in eine Wohnung)
- Aufstockungen, Dachgaupen Einbau
Unter Veränderungen im Sinne der §§ 834, 835 sind „…nicht von selbst eintretenden natürlichen Veränderungen des Zustands der gemeinschaftlichen Sache, die wie die allmähliche Veränderung des Bewuchses einer Liegenschaft infolge Untätigbleiben der Miteigentümer eintreten, zu verstehen. Das Gesetz meint damit vielmehr nur aktive Handlungen der Mehrheitsmiteigentümer durch die Veränderungen des bestehenden Zustands herbeigeführt werden sollen.
Eine Beanspruchung eines Eigentümers an zur gemeinschaftlichen Benutzung aller Eigentümer dienenden Allgemeinflächen stellt eine wichtige Veränderung im Sinne des § 834 ABGB dar und bedarf der Zustimmung aller Eigentümer. Mangels Vorliegens der Einstimmigkeit kann die Zustimmung durch eine Entscheidung im Außerstreitverfahren ersetzt werden.
