Kategorie: Hausverwaltung & Mietrecht | Rechtsgrundlage: 5. MILG, MieWeG, MRG
Mit 1. Jänner 2026 treten tiefgreifende Änderungen im österreichischen Wohnungsmietrecht in Kraft: Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) bringt eine gesetzliche Mietpreisbremse, ein neues System zur Wertsicherung und verlängerte Mindestbefristungen. Vermieter und Mieter sind gleichermaßen betroffen – bestehende und künftige Verträge müssen auf den Prüfstand.
Was das 5. MILG regelt
Das Gesetzespaket umfasst vier wesentliche Bereiche: – Einführung des neuen Mieten Wertsicherungsgesetzes (MieWeG) als zentrales Instrument der Mietpreisbremse – Deckelung inflationsbedingter Mietzinserhöhungen bei Wohnungsmietverträgen – auch bei Richtwert- und Kategoriemieten – Verlängerung der Mindestbefristung im MRG von drei auf fünf Jahre, wenn der Vermieter als Unternehmer auftritt – Neue Regeln für unwirksame Wertsicherungsklauseln und Rückforderungsansprüche von MieternMietpreisbremse und das neue MieWeG
Kernstück des 5. MILG ist das Mieten Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es schafft ein einheitliches, gesetzliches System für Mietanpassungen und wirkt als Mietpreisbremse für den gesamten Wohnungsmietmarkt – auch frei vereinbarte Mieten dürfen künftig nur noch nach diesem Modell valorisiert werden. Die wichtigsten Eckpunkte des MieWeG: – Mietanpassungen sind grundsätzlich nur noch einmal jährlich, zum 1. April, zulässig. – Als Berechnungsbasis dient die durchschnittliche Inflation (VPI 2020) des Vorjahres. – Inflationsanteile bis 3 % werden voll weitergegeben, alles darüber nur zur Hälfte. – Im MRG-Vollanwendungsbereich gelten zusätzliche Obergrenzen: 2026 maximal 1 %, 2027 maximal 2 %; ab 2028 dauerhaft das halbierte Modell. Für Vermieter bedeutet das: Automatische, ungebremste Indexanpassungen sind künftig unzulässig. Für Mieter bedeutet es kalkulierbare, gedeckelte Mietsteigerungen – besonders nach Phasen hoher Inflation ein erheblicher Schutzeffekt.Wertsicherungsklauseln in Neu- und Altverträgen
Das 5. MILG regelt detailliert, wann und wie Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen vereinbart und angewendet werden dürfen. Die neuen Vorgaben gelten sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des MRG – und erfassen auch viele bestehende Verträge. Wertsicherungsklauseln können künftig einfach durch Verweis auf das MieWeG gestaltet werden, was Rechtssicherheit schafft und komplexe Formulierungen entbehrlich macht. Bestehende Klauseln, die ein davon abweichendes System vorsehen, sind ab dem 1. April 2026 insoweit unwirksam und werden durch das gesetzliche MieWeG-Schema ersetzt.Unwirksame Wertsicherungsklauseln – Rückforderungen neu geregelt
Besonders praxisrelevant sind die neuen Regeln zu unwirksamen Wertsicherungsklauseln in Altverträgen. Rückforderungsansprüche werden nun klarer begrenzt: – Grundsätzlich sind Rückforderungen auf Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende oder vor Kenntnis der Unwirksamkeit beschränkt. – Zusätzlich gilt eine subjektive Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von Unwirksamkeit und Anspruch. – Als absolute Obergrenze gilt eine 30-jährige Höchstfrist seit der jeweiligen Zahlung. Diese Regelungen schaffen einerseits mehr Rechtssicherheit für Vermieter, verhindern andererseits unbegrenzte Rückforderungsansprüche – ein ausgewogener Kompromiss für die Praxis.Befristungen: drei vs. fünf Jahre
Ein weiterer Schwerpunkt des 5. MILG ist die Verlängerung der Mindestbefristung im Anwendungsbereich des MRG. Ziel ist eine stärkere Absicherung von Mietern, ohne Privatvermieter übermäßig zu belasten: – Tritt der Vermieter als Unternehmer im Sinne des KSchG auf, muss ein befristeter Wohnungsmietvertrag ab 1.1.2026 mindestens fünf Jahre laufen. – Bei klassischen Privatvermietungen bleibt es bei der bisherigen Mindestbefristung von drei Jahren. – Das Kündigungsrecht des Mieters bleibt unverändert: Mieter können weiterhin jederzeit mit dreimonatiger Frist vorzeitig kündigen – auch bei fünfjähriger Befristung.Praxisbeispiel
Ein Wiener Wohnungsmietvertrag im MRG-Vollanwendungsbereich wurde 2024 mit einem Unternehmer als Vermieter abgeschlossen, der Mietzins ist wertgesichert nach VPI 2020. Ab 1. April 2026 darf der Vermieter den Mietzins nur einmal jährlich anpassen. Zur Berechnung ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres heranzuziehen; Inflationsanteile über 3 % fließen nur zur Hälfte in die Erhöhung ein, und für 2026 gilt zusätzlich die Deckelung auf 1 %. Eine vertragliche Klausel, die eine höhere oder häufigere Anpassung vorsieht, ist insoweit unwirksam und wird automatisch durch das MieWeG-Schema ersetzt.Praktische Tipps für Vermieter und Mieter
Für Vermieter, insbesondere in Wien und anderen Städten mit MRG-Vollanwendung: – Bestehende Wertsicherungsklauseln prüfen: Entsprechen sie ab 1.4.2026 dem MieWeG-Modell, oder ist eine Anpassung erforderlich? – Geplante Mietzinserhöhungen über 1 % im Jahr 2026 bzw. 2 % im Jahr 2027 bei Richtwert- und Kategoriemieten sind unzulässig. – Bei Neuverträgen mit Unternehmer-Eigenschaft: Mindestlaufzeit von fünf Jahren einhalten. Bei Privatvermietern sind weiterhin drei Jahre möglich. Für Mieter: – Mietvertrag auf Wertsicherungsklauseln prüfen und kontrollieren, ob Erhöhungen nach dem neuen MieWeG-System vorgenommen wurden. – Bei Altverträgen mit unwirksamer Wertsicherung: juristische Klärung empfehlenswert, ob und in welcher Höhe Rückforderungsansprüche bestehen. – Bei befristeten Verträgen ab 2026 beachten: Das eigene Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist bleibt unberührt.Unser Fazit
Das 5. MILG markiert einen Paradigmenwechsel im österreichischen Mietrecht: Wertsicherung wird gesetzlich standardisiert, Mietsteigerungen werden gebremst, und befristete Mietverhältnisse werden für Mieter stabiler. Für die Praxis gilt: Ab 2026 sollte kein Wohnungsmietvertrag ungeprüft bleiben – ob Mietpreisbremse, Wertsicherungsklausel oder Befristungsdauer, viele bestehende Vereinbarungen benötigen ein Update.Procor Immo unterstützt Eigentümer und Hausverwaltungen bei der Überprüfung und Anpassung bestehender Mietverträge sowie bei allen Fragen rund um das neue MieWeG. Sprechen Sie uns an.